Пишува; Мирослав Трлин, дипломиран економист во пензија
На македонскиот пазар на недвижности веќе подолго време гледаме нешто што на прв поглед изгледа како економски парадокс. Се градат нови станови, понудата расте, а цените наместо да се намалуваат продолжуваат да растат. Во исто време, сè почесто слушаме дека младите тешко можат да си дозволат сопствен стан, дека дел од новоизградените станови остануваат непродадени или ненаселени и дека побарувачката не расте со истото темпо со кое расте изградбата. Ако ја примениме наједноставната логика на понудата и побарувачката, би очекувале поголемата понуда да изврши притисок врз цените. Но тоа не се случува. Зошто?
Можеби одговорот не е дека пазарот не функционира, туку дека ние погрешно го читаме. Под „побарувачка на станови“ најчесто подразбираме луѓе на кои им треба дом. Но станот одамна не е само дом. За едни тој е животна потреба, а за други начин да се зачува капиталот, да се оствари приход од изнајмување или да се очекува неговата вредност во иднина да биде поголема.
Затоа можеби треба да разликуваме две побарувачки: побарувачка за дом и побарувачка за недвижност како инвестиција. Ако првата слабее, а втората расте, тогаш она што изгледа како парадокс може да биде сосема логичен резултат на пазарот.
Да тргнеме од младите. Кога велиме дека еден стан чини 1.500, 2.000 или повеќе евра за квадратен метар, самата бројка не ни кажува дали станот е скап или прифатлив. Тоа зависи од реалниот и сигурен приход на оној што треба да го купи, од каматата, рокот на отплата и од тоа колку му останува за нормален живот по плаќањето на кредитот.
За млад човек со несигурно вработување и ниска плата, и поевтин стан може да биде недостапен. За млад брачен пар во кој и двајцата имаат стабилни и добро платени работни места, истата цена може да биде поднослива. Значи, проблемот не е само во цената на станот, туку и во односот меѓу цената и сигурниот доход.
Тука пазарот на недвижности се среќава со пазарот на трудот.
Млад човек не одлучува дали ќе купи стан само според денешната плата. Тој размислува дали ќе има работа и по пет, десет или дваесет години, дали ќе може редовно да го отплаќа кредитот, дали неговиот доход ќе расте, дали ќе може да формира семејство и дали воопшто ја гледа својата иднина тука.
Ако младите не се сигурни во системот, ако не гледаат доволно можности за вработување и напредување, ако сметаат дека трудот и способностите не се вреднуваат соодветно, тогаш дел од нив ќе ја одложат одлуката за купување стан, а дел можеби ќе ја побараат иднината надвор од државата.
Иселувањето затоа не е само демографско прашање. Тоа е и економско прашање, а во нашиот случај и прашање на пазарот на недвижности.
Ако младите се иселуваат, ако бракот се одложува, ако наталитетот опаѓа и ако бројот на нови домаќинства расте побавно, тогаш природната станбена побарувачка не може да расте бесконечно. Можеби дури се случува нешто спротивно: градиме станови за генерација чиј дел постепено ја напушта земјата.
Но ако станбената побарувачка слабее, кој ја одржува побарувачката на пазарот?
Можеби капиталот. Во услови кога граѓаните имаат ограничен избор за вложување, кога приносите од штедењето не се секогаш привлечни, кога вложувањето во сопствен бизнис носи ризик, а другите можности за инвестирање не се доволно достапни за секого, недвижноста може да изгледа како релативно сигурен начин за чување и вложување на парите.
Станот може да не му треба на купувачот за да живее во него. Може да му треба за да го зачува капиталот, да го изнајмува или да очекува неговата цена да расте.
За вакво однесување не е потребно да постои никаква незаконитост. Сосема легален капитал може рационално да избере недвижност ако сопственикот проценува дека така најдобро ќе ја зачува или зголеми својата вредност.
Тогаш и непродадениот стан не мора автоматски да значи дека продавачот е принуден да ја намали цената. За оној што купува за живеење, непродаден стан е неискористена потреба. За оној што го гледа како инвестиција, тој може да биде имот што само чека подобар момент за продажба или изнајмување.
Тука можеби се крие одговорот на најчудниот дел од парадоксот: како може да има повеќе станови, а цените да продолжат да растат? Можеби затоа што не се натпреваруваат само купувачите на станови. Се натпреваруваат и купувачите на капитал.
Во оваа слика не треба да ги заборавиме ниту средствата што нашите граѓани ги заработуваат во странство. За семејство што заработува надвор од Македонија, купувањето стан или куќа во земјата може да биде начин заработените пари да се претворат во недвижност, без оглед дали имотот веднаш ќе се користи за живеење, изнајмување или како долгорочна инвестиција.
Затоа би било интересно да погледнеме не само колку станови се градат и продаваат, туку и од каде доаѓа капиталот со кој се градат и купуваат. Колкав дел е сопствен капитал, колкав банкарски кредит, каква е улогата на претпродажбата и колку средства доаѓаат од домаќинствата и дијаспората? И, се разбира, каква е кредитната способност на младите и колку од нив навистина можат да влезат во долгорочен станбен кредит?
Тука се надоврзува и државната политика. Ако сакаме младите да останат, да формираат семејства и да имаат деца, станбената политика не може да се одвојува од политиката на вработување, платите, кредитирањето и поддршката на младите семејства. Субвенцијата за кредит може да помогне, но тешко може да го реши проблемот ако младиот човек нема сигурна работа и доволен приход.
Затоа можеби треба да престанеме да го поставуваме прашањето само како: „Зошто становите се толку скапи?“ Можеби треба да прашаме: дали становите се навистина прескапи или македонската економија создава премалку сигурен доход за цените што ги создава пазарот?
А потоа доаѓа уште поважно прашање: ако природната станбена побарувачка на младите слабее поради ниските доходи, несигурноста, иселувањето и демографскиот пад, кој ја заменува таа побарувачка?
Одговорот можеби е – капиталот. Тогаш сликата станува поинаква: помалку млади домаќинства создаваат помала побарувачка за дом, но поголемата потреба на капиталот за сигурен пласман создава побарувачка за недвижности. Градежниците имаат мотив да градат, инвеститорите имаат мотив да купуваат, цените имаат причина да останат високи, а дел од становите можат да останат празни или ненаселени.
Пазарот, во таков случај, можеби воопшто не е нелогичен. Само станот веќе не е еден ист производ за сите купувачи. За едни тој е дом. За други е капитал.
И можеби токму затоа, кога ќе зборуваме за пазарот на станови во Македонија, не треба да гледаме само колку станови се изградени, колку се продадени и колку чини квадратниот метар. Треба да погледнеме кој ја создава побарувачката, од каде доаѓаат парите, кој може да си дозволи кредит, колку нови домаќинства се создаваат, колку млади луѓе ја напуштаат земјата и каква иднина им нуди економијата на оние што остануваат.
Зашто можеби вистинскиот проблем не е во тоа што пазарот не ја почитува понудата и побарувачката. Можеби проблемот е што ние под побарувачка подразбираме само потреба од дом, а пазарот во меѓувреме препознал уште една побарувачка – побарувачката на капиталот за недвижност.
И тогаш останува прашањето: Ги градиме ли становите за луѓето што треба да живеат во нив, или сè повеќе ги градиме како места во кои капиталот треба да живее?
